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商業原報道

2020-01-16 16:11:52来源:励志吧0次阅读

观点地产沉寂多年后,内房股在刚刚过去的这个夏天迎来了一轮前所未有的上涨,恒大许家印甚至因此晋升福布斯新任首富但在繁荣背后,亦有一个不一样的身影,就是大悦城

观点指数查阅,截止10月18日,大悦城报收1.46港元/股,虽然较年初1月 日的0.96港元/股上涨52.08%,但需要留意的是,1月 日-8月21日期间,大悦城股价仅在0.96港元/股至1.22港元/股之间徘徊,8个月时间上涨幅度仅为27%

8月22日,大悦城母公司中粮集团宣布重组地产业务,中粮地产收购大悦城地产股权,大悦城成为中粮地产子公司,中粮集团地产业务实现整体上市受此利好消息刺激,大悦城股价从8月21日的0.96港元/股一路最高上涨到1.61港元/股,此后才逐步回调

相较于龙湖、宝龙等内房股动辄上涨80%、90%,九龙仓、新鸿基等香港商业地产概念股动辄50港元、100港元的股价,大悦城作为内地商业地产企业在港上市的典型代表,在此轮内房股价上涨潮中,无疑略显失意

2017年1月 日-10月18日大悦城股价走势

山里有一只恶狼遇到26只猫,面对众多的猫,狼不免心存畏惧,但迫于饥饿,狼还是壮着胆子向一只猫下了手,猫虽多,但无法合力相救,终难逃厄运,结果猫全部被狼吃掉尝到甜头的狼每日食猫一只,颇感满足又一日,狼偶遇一虎,误认为猫,欲食之,终被虎食

从中得出结论: 大猫非猫,猫大成虎,一只虎的力量远超过26只猫

执掌中粮11年间,大悦城被 寄予 成虎 厚望 希望通过分别做大做强中粮住宅业务和商业地产业务,首先分拆上市,随后进一步整合,最终实现统一,整体上市,实现 猫大成虎

为此, 一手打造出了中粮商业地产第一也是目前唯一的一条品牌线 购物中心大悦城,定位年轻、时尚、潮流人群

2007年,第一座大悦城落户北京西单,至今仍是购物中心翘楚2010年年中, 高调宣布: 中粮计划未来年内在全国建设20个大型商业地产项目 ;一年后,中粮集团又宣布,未来5年,将在全国复制 0个大悦城项目,再次加码大悦城

虽然起点非常高,在中粮地产业务整体发展战略中也备受关注,但大悦城一路走来并不顺畅2007年-2017年是大悦城发展的十年,但如果要用一个词来形容这十年,大多数投资者的选择都会是: 慢

从2007年第一座大悦城落户北京西单至今,即使算上轻资产管理输出的天津和平大悦城,10年间大悦城也仅开出了8个购物中心,连一年一个的频率都不到

反观同时期从200 年开始布局商业地产的龙湖,十四年间已开出超20个项目,且仍在加速当中,仅今年一年就开出了五个天街购物中心

大悦城 猫大成虎 的美好愿望,直至2016年 作别中粮都没有实现

十年资本慢途

梳理大悦城发展的十年会发现,实际上是地产结合资本的十年,也是中粮集团地产业务整合的十年

深谙资本市场运用之道,希望分别做大做强中粮住宅业务和商业地产业务,首先分拆上市,随后进一步整合,最终实现统一、整体上市,其在多个公开场合也多次表达过构建中粮地产A+H平台的愿景和想法

2004年,中粮集团成功收购A股地产上市平台深宝恒,随后两年间,中粮集团逐步完成地产业务的注入,最终成功实现借壳登陆A股资本市场

2012年,在集团商业地产业务逐步成熟后, 又依样画葫芦,先是收购H股上市平台侨福企业,而后又逐步将商业地产业务注入到该上市平台中,最终成功实现借壳上市

按照 的规划,透过分拆上市,借助资本市场的力量,逐步实现中粮住宅、商业地产业务的发展壮大,然后通过整合架构,实现整个中粮集团地产业务的整体上市,最大程度发挥住宅、商业的协同效应,并避免同业竞争

然而,一方面,中粮内部地产业务的整合推进困难重重,迟迟无法取得突破,直至 告别中粮履新中化,这一愿望都没能实现

另一方面, 所希冀的借助资本市场的力量做大做强商业地产业务的愿望,也因为大悦城估值的长年低迷而未能实现

港股估值胜负手

作为内地商业地产的典型代表,大悦城地产港股估值为何长期低迷,以至于无法构成其商业地产业务强有力的发展助力

当前,内房股中具备商业地产概念且商业发展规模较大的企业包括华润、龙湖、世茂、宝龙等企业,而香港本地较为著名的商业地产概念股则包括新鸿基、九龙仓、太古、恒隆等

对比各项数据就会发现,首先,最为突出一个数据,就是大悦城巨大的总股本数据显示,大悦城总股本142. 亿股,是华润、龙湖的两倍,世茂、宝龙的三四倍

大悦城的总股本为什么会如此巨大梳理大悦城的上市路径就会发现,这是大悦城几次定向增发和供股融资的结果

在中粮收购侨福企业之后,几次通过定向增发来实现商业地产资产的注入,而后又通过供股募资64亿港元,如此几番之后,最终将大悦城上市平台的总股本从5. 6亿股一路增加到了142. 亿股

在巨大总股本分母作用下,大悦城每股收益、股息、每股净资产,都大大落后于其他房企与此同时,由于专注做商业地产,相较于华润、龙湖、世茂等商业、住宅等持有+销售的综合型企业,大悦城在利润表现上较不如人意

截止2017年上半年,大悦城实现净利6.54亿,同期华润、龙湖等的净利分别为51.12亿和44.05亿,相差近8倍

观点地产新媒体还发现,相较于专注住宅地产以及住宅+商业地产的房地产上市企业,专注商业地产的房地产上市企业,在股价表现上都较其每股净资产存在一定的折让

其中,大悦城1.86港元的每股净资产较1.46港元的股价折让21.51%;宝龙4.00港元的股价较5.96港元的每股净资产折让 2.89%;新鸿基1 .1港元的股价较17 . 4港元的每股净资产折让2 .21%;九龙仓7 .4港元的股价较106.86港元的每股净资产折让 1. 1%;太古27. 5港元的股价较40.71港元的每股净资产折让 2.82%;恒隆19.04港元的股价较28.86港元的每股净资产折让 4.0 %

有香港资本市场资深人士就表示,这在一定程度上表明,相对于投资回报慢的商业地产,资本市场更加看好和青睐见效快的住宅市场

香港上市商业概念股估值一览表

解析大悦城近几年来财务报表亦不难发现,即使各个购物中心租金表现亮眼且稳中有升,但从总体上看,当前的大悦城并不赚钱

大悦城近年来财务表现

从下表可以看到,2014年-2016年,大悦城营业收入、主要投资物业租金收入虽然稳中有升,但撇除掉投资物业增值部分,大悦城几乎无法实现盈利最突出的表现就是,投资物业增值升,净利就升,投资物业增值降,净利就降

虽然企业投资物业增值是商业地产发展商利润构成的重要部分,但倘若购物中心只是持有并不出售,该部分增值便只能通过资本化的形式来实现,而资本化必然都会较报表上的估值有所下跌,这或许也是商业地产概念股估值较净资产出现折让的根本原因之一

而该种报表呈现实际上也恰恰说明,当前大悦城的租金收入,实际上仍难以覆盖投入成本,在港股估值低迷无法实现更好融资情况下,大悦城想要进一步发展壮大,难度不言而喻

大悦城继任掌门人周政显然也意识到了这一点,自周政上任以来,其一方面通过出让购物中心部分股权引入基金的形式,盘活已有的存量资产,另一方面实行轻资产管理输出,做大购物中心大饼实现规模效应

更为重要的是,传言已久的中粮集团地产业务整合终于得到了推进,虽然最终是以中粮地产为主体,以中粮地产收购大悦城股份的形式提到了台面上,但如果最终能够实现整体上市,那困扰大悦城和中粮地产多年的同业竞争问题将迎刃而解,大悦城将有望通过持有+销售的 以售养持 方式来发展商业地产,资金压力将大大减轻

不过,经过了那么多年的蹉跎以后,中粮无疑已经错过了住宅市场最辉煌的十年,面对白银时代的当下,中粮集团地产业务的整合能否最终成行并进一步发展,仍然存疑

原报道:用事实说话,用客观、深入的态度记录和报道;洞察全局,综合分析,运用材料与数据,呈现报道原有的面貌

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